Как не попасть в строительную пирамиду при покупке квартиры

"Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, должны ли где-то регистрироваться договора инвестирования в строительство нового дома или договора оказания услуг по организации инвестиционно-строительного процесса. Как защитить себя от многократной продажи своей квартиры через эту же фирму или другого инвестора (по цепочке)? Заранее спасибо за ответ".

Свежи в памяти народной бесконечные митинги обманутых вкладчиков финансовой пирамиды "МММ". Однако через некоторое время они плавно сменились на акции протеста обманутых дольщиков, чьи потери оказались гораздо более масштабными, чем у Марины Сергеевны и Лени Голубкова. Тем, кто вложил последнюю копейку в строительство нового жилья, продавали одну и ту же квартиру, и найти правых и виноватых не оказывалось никакой возможности. Правительство важно надувало щеки и составляло "черные списки". Участники этих списков возводили глаза к небу и лепетали жалкие оправдания. А то и вовсе бесстыдным образом смеялись над людьми, которые стали жертвами строительной пирамиды, лишившись последних денег и надежды на получение собственного жилья.
И до сих пор, несмотря на принятие 1 апреля 2005 года законодательной базы, регулирующей отношения дольщиков и инвестиционных компаний, акции протеста несчастных, потерявших практически все, продолжаются. Не так давно в столице милиция разогнала отчаявшихся "возмутителей спокойствия", попытавшихся восстановить попранную справедливость.

А политики вместо осознанной и четкой программы действий предлагают несчастным все тот же "спектакль с пантомимой", позволяя недобросовестным компаниям спокойно существовать на рынке и пополнять списки жертв строительных "пирамид". Сами же владельцы этих самых пирамид сегодня стали чувствовать себя еще более безнаказанно, обвиняя обманутых в возведении напраслины и требуя для себя еще большей свободы действий и льгот. В общем, обычная в нашем государстве неразбериха бьет как всегда по тем, кто хочет получить свое законным путем. А в результате вынужден ждать своих квартир годами.

Даже если в конце всех мытарств дольщикам возвращают их кровные, инфляция "сжирает" их покупательскую способность. И потери все равно ощутимы. Что делать? Не попадаться! И крайне ответственно подходить к покупке своего жилья.

Риски, связанные с многократной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры, до первого апреля прошлого года являлись одной из наиболее серьезных проблем рынка новостроек. Выглядело это как заключение договора инвестирования с несколькими дольщиками на один и тот же объект. В столице эту проблему решили довольно эффективно - введением так называемой "учетной регистрации" инвестиционных договоров. Но на уровне Гражданского кодекса России или иных федеральных законов такая регистрация не была предусмотрена. То есть при отсутствии этой самой регистрации договор не будет считаться незаконным.

Этим тут же воспользовались недобросовестные застройщики, которым не с руки регистрировать договора со своими инвесторами. Так что ситуация опять повторяется: спасение утопающих зависит только от их собственной бдительности. Им жизненно необходимо требовать такой регистрации (по крайней мере, в Москве), чтобы оградить себя от неприятностей разного калибра.

Для начала проведите разведку и досконально выведайте как можно больше о компании-застройщике. Это, конечно, не даст вам 100 % гарантии, что дом будет сдан в срок (и будет сдан вообще). Но вас согреет ощущение того, что вы доверили свои кровные достойной компании. Как говорится, погибнуть, так от руки благородного...

Как определить степень "благородства"? Важны и размеры компании, и ее репутация на рынке. Как долго она работает на рынке, сколько у нее сданных объектов? Какие у нее отношения с органами местной власти? Нет ли недовольных ее деятельностью? Нет ли у этой организации долгов перед городом? Не было ли случаев многократных продаж в домах, построенных ею ранее? Нет ли у этой компании в данный момент "незавершенки" или "долгостроя"? Не поступали ли жалобы на качество построенного жилья? Из этих составляющих складывается индекс доверия инвесторов, в ряды каковых вы собираетесь вступить.

Если будет возможность, просмотрите документацию компании. Как будущий дольщик, вы имеете право требовать у вашей строительной компании реестр квартир сдаваемого дома, а также договоры на строительство объекта. Если вам откажут в такой "мелочи", то крепко задумайтесь о причинах подобного поведения и гордо откажитесь от дельнейшего сотрудничества – целее будут ваши деньги и психика.

Также отследите договора между заказчиками, инвесторами, застройщиками и проверьте, выполнили ли они взаимные обязательства друг перед другом. К примеру, при предоставлении городом участка для застройки компания должна рассчитаться с местным бюджетом – денежными средствами или же квартирами. Не поленитесь во втором случае поинтересоваться таким документом, как Протокол распределения долей, где зафиксировано, какие именно квартиры отходят городу, чтобы застройщик не подложил вам свинью в виде квартиры, уже обещанной городу.

При подписании непосредственно договора долевого участия обратите внимание на то, чтобы он содержал положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру. А также специальным пунктом оговорите ответственность застройщика в виде его обязанности предоставить вам аналогичную квартиру или же возместить ее стоимость при обнаружении прав на вашу собственность у третьих лиц.

Основное условие безопасности в отношении многократной продажи – так называемый фактор "прозрачности". Говоря более понятным языком, вы должны видеть, из каких источников к вам попадает ваша будущая квартира. Нередки случаи, когда одна организация является заказчиком, другая подрядчиком, третья инвестором, четвертая застройщиком... Чем больше звеньев в цепи передачи вам вашей квартиры, тем больше вероятности нежелательного для вас исхода сделки.

Сегодня будущие обладатели квартир все чаще получают предложение приобрести квартиру не у застройщика непосредственно (организации или лица, которые имеют право осуществлять строительство конкретного здания в соответствии с действующим законодательством), а у организации-инвестора. Инвестор получает права на квартиру в счет выполненных для застройщика тех или иных работ или же поставленных материалов.
При таком "раскладе" получается, что можно немного сэкономить, купив квартиру непосредственно у застройщика, или же податься на поклон к организации-инвестору. Давайте для ясности рассмотрим вопрос защиты собственных прав и законных интересов в случае приобретения квартиры у организации-инвестора.

Когда вы приобретаете права на квартиру у организации-инвестора, необходимо еще более тщательно проверять правильность оформления как учредительных документов этой организации, так и всей разрешительной документации на строительство объекта. Кроме этого, никто не отменял необходимости просмотреть хотя бы одним глазом учредительные документы застройщика. Зачем это нужно? Да просто потому, что право на получение квартиры у организации-инвестора является производным от прав застройщика на строительство (или реконструкцию) дома.

Если вам что-то покажется подозрительным во взаимоотношениях застройщика и инвестора, если вы заметите какие-либо неточности в оформлении разрешительной документации на строительство, лучше не рисковать. Потому что в таком случае застройщик, как бы он этого ни хотел, не сможет передать квартиры инвестору. А сам инвестор, в свою очередь, вольно или невольно не сможет передать квартиру собственно вам, то есть конечному ее покупателю.
Имеет также значение, по какой правовой схеме вы приобретаете квартиру у инвестора. Сегодня наиболее распространены две такие схемы.

В первом случае вы заключаете договор непосредственно с инвестором и становитесь зависимы от его добросовестности и желания (возможности) выполнения им обязательств перед застройщиком. При этом все официально-документальные моменты, как: внесение платежей, приемка квартиры по Акту приема-передачи, регистрация права собственности в ГБР и т. д. – будут иметь место только между вами и инвестором. То есть никаких рычагов воздействия непосредственно на застройщика, если тот сорвет сроки сдачи дома или не передаст вовремя строение организации-инвестору, у вас не будет.

Здесь вы окажетесь заложниками добросовестности сразу двух организаций, причем инвестор в данном случае выполняет функции координатора исполнения обязательств как перед вами, так и перед застройщиком. А усидеть на двух стульях, сами понимаете... Так что если инвестор не вовремя выполнил свои обязательства перед застройщиком, это рикошетом отразится опять-таки на вас, на сроках получения вами заветной жилплощади.
Так что если вы все-таки решитесь на заключение договора с инвестором, придется поинтересоваться многими нюансами как в вашем договоре с организацией-инвестором, так и в договоре инвестора с застройщиком. Вам придется тщательно проконтролировать многие условия обоих договоров. К таковым относятся:

• порядок инвестирования;
• сроки и порядок передачи квартиры застройщиком организации-инвестору;
• порядок и основания расторжения договора;
• ответственность сторон за невыполнение взаимных обязательств.

Это как раз та ситуация, когда любопытство не порок, а средство сохранить свои деньги и уверенность в завтрашнем дне. Еще бы – ведь если возникнет проблема в выполнении обязательств одной конторы перед другой, квартиры вам не видать. Даже в случае безукоризненного выполнения вами своих обязательств перед организацией-инвестором застройщик (главное действующее лицо) не сможет передать вам квартиру в собственные руки.

Вторая схема приобретения прав на инвестирование строительства квартиры является более удобной и намного менее рискованной для дольщика, то есть вас. В соответствии с ней дольщик заключает договор долевого участия с организацией-инвестором. И тогда у дольщика возникают все те же права и обязанности, какие имеются у организации-инвестора по договору, заключенному им с застройщиком. Акт передачи прав от инвестора к дольщику происходит по специальному договору так называемой цессии (перемене лица в обязательстве).

В связи со всем этим все отношения с этого момента будут складываться только между дольщиком (вами) и непосредственно застройщиком. Получается, что организация-инвестор самоустраняется от дальнейшего участия в правоотношениях. Все, что предстоит сделать инвестору, – это предоставить соответствующие документы в ГУЮ ГБР (Государственное учреждение юстиции Городское бюро регистрации прав на недвижимость), когда придет время регистрировать вашу квартиру в собственность.

В данном случае вы не зависите от степени сознательности организации-инвестора. Однако и тут вам придется учитывать некоторые тонкости.

Следует помнить, что для заключения договора цессии между организацией-инвестором и дольщиком нужно иметь письменное согласие застройщика на этот договор. Это регламентируется положениями главы 24 ГК РФ. Возможно, что условие о предоставлении организации-инвестору права на передачу прав и обязанностей по договору уже содержится в его договоре с застройщиком, тогда проблема отпадает. Так что проконтролируйте этот момент, если не хотите дальнейших сложностей. Можно, конечно, заподозрить сговор между этими двумя организациями, но обиднее будет, если вы станете страдать от банальной оплошности.

Идем дальше. По договору цессии вы становитесь участником правоотношений, которые ранее существовали между двумя юридическими лицами. А вы – лицо физическое. Стало быть, если у инвестора существовали какие-то обязательства перед застройщиком (типа подрядных работ), и они остались невыполненными, вы при всем желании не сможете удовлетворить требования застройщика. Так что отнеситесь внимательнее к деталям такого договора. Заключайте договор цессии только при наличии железных доказательств исполнения организацией-инвестором своих обязательств перед застройщиком по инвестированию строительства квартиры. Иначе придется вам поставлять застройщику стройматериалы своими силами. Для этого просмотрите все акты взаимозачетов, финансовые отчетности, подтверждающие перечисление организацией-инвестором соответствующих сумм застройщику.

Обычно условия самого договора цессии как передачи всех прав и обязанностей в том объеме и виде, в которых они существуют на момент передачи, организацией-инвестором дольщику не представляют никаких проблем. Правда, есть одно "но": с передачей прав и обязанностей дольщику инвестор снимает с себя ответственность за неисполнение обязательств застройщика по отношению к дольщику. Так что (это важно!) если после заключения договора цессии "напортачит" застройщик, разбираться вам придется с ним. А инвестор в данном случае оказывается ни при чем.