Обманутых дольщиков больше не будет?

30 декабря 2012 года Владимир Путин подписал закон о том, что теперь застройщики обязаны обеспечивать свое обязательство по передаче жилья дольщикам поручительством банка либо договором страхования ответственности. 1 января 2014 года этот закон вступил в силу. О том, каким будет его влияние на рынок недвижимости, расскажет интернет-портал Move.su.

Реализация закона

Изменения, которые несет за собой вступивший в силу закон, означают, что застройщики теперь при возведении новых объектов обязаны застраховать свою ответственность перед дольщиками. Ожидается, что это решит проблему обманутых девелоперами граждан.

У застройщика теперь есть три варианта действий: он может получить банковскую гарантию на привлеченные от дольщиков средства, вступить в общество взаимного страхования или воспользоваться обычным страховым полисом.

Договоры долевого участия без выполнения одного из этих условий с 1 января этого года Росреестр не принимает. Это не касается тех проектов, разрешение на строительство которых девелоперы получили до конца 2013 года.

Банковская гарантия

Рассмотрим каждый из этих вариантов. Если говорить про получение застройщиком банковской гарантии, то, пожалуй, этот путь некоторые девелоперы считают наиболее приемлемым. Через банк проходят все финансовые потоки застройщика, так что в кредитном учреждении могут видеть реальное состояние дел у него. С другой стороны, в данном случае банкам придется резервировать очень большую сумму денег на период строительства. Не все кредитные учреждения в состоянии это сделать, только крупнейшие банки из Топ-200.

По мнению Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, вопрос банковской гарантии пока не совсем ясен. «Банковскую гарантию застройщик может получить либо под залог имущества, либо под депозиты. Таким образом, девелопер перед тем, как получить гарантию, должен создать большой объем личных средств, при этом деньги дольщиков привлекать для этого не сможет – не имеет права по новому закону. Следовательно, у застройщиков при реализации проектов могут возникнуть определенные сложности», - рассказал эксперт.

Общество взаимного страхования

Суть общества взаимного страхования состоит в том, что если кто-то из его учредителей не сможет выполнить свои обещания перед дольщиками, то за него заплатят другие.

Но и тут есть подводные камни. Пока непонятно, каким образом застройщики будут вступать в это общество: не будет ли лоббирования интересов крупных компаний, ведь членство в таком обществе дает преимущества? А если брать всех – и крупные и мелкие компании, то такое общество вряд ли сможет работать эффективно: выплат просто не хватит на всех.

Страхование ответственности застройщика

По мнению Алексея Шмонова, если застройщик выбирает третий вариант – обычное страхование своей ответственности, то здесь самым важным является разработать законодательные нормы таким образом, чтобы у СК не было лазеек для того, чтобы оставить дольщиков без выплат. «Кроме того, у страховых компаний в России просто нет такого опыта, а опираться на зарубежный будет неправильным», - считает эксперт.

В то же время, крупные страховые компании не горят желанием осваивать новый рынок. Причиной этого является то, что строительный рынок сегодня непрозрачный, и оценить вероятность наступления страхового случая у застройщика очень трудно. В то же время есть и такой вариант – на рынок придет множество компаний-однодневок, которые соберут с девелоперов деньги и благополучно скроются с ними.

В целом, вариант страхования ответственности застройщика перед дольщиками, как и другие два варианта, пока очень сырой и нуждается в дальнейшей проработке.

Влияние закона на рынок недвижимости

Что касается повышения стоимости жилья, связанного с принятием нового закона, то здесь эксперты расходятся во мнениях. Кто-то считает, что цены на квартиры могут вырасти на 1,5-10%. Другие полагают, что закон не окажет влияния на стоимость жилья, так как рынок недвижимости сегодня насыщенный, спрос на верхней границе. Если застройщики при этом еще будут повышать цену на жилье, то оно будет менее конкурентоспособным по сравнению с другими предложениями.

Таким образом, новый закон, призванный защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов, хотя и нужен рынку, тем не менее, на данный момент является довольно сырым. Его влияние на рынок можно будет оценить уже в I-II квартале этого года. Портал о недвижимости Move.su будет следить за развитием событий.

Автор статьи: Евгения Калачихина