Верхний уровень эконом-класса

В последнее время от клиентов только и услышишь фразу, что в Москве не осталось эконом-класса. Оно и понятно почему - теперь в основном строятся дома комфорт-класса. А все дело в том, что теперь люди при покупке жилья стали очень требовательными. Оттуда и новая тенденция на рынке жилой недвижимости и новые цены.

В определенный момент на рынке наметилась четкая тенденция, когда некоторые проекты эконом-класса стали выделяться из общего ряда. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», произошло это за счет повышения уровня конкуренции. «Началось все с концерна КРОСТ и ГК «Ведис» («Марфино»), - вспоминает она. - Это были первые застройщики, которые вывели на рынок проекты эконом-класса с улучшенными качественными характеристиками. На них постепенно стали равняться и другие игроки. И относить такие объекты к эконом-классу уже рука не поднималась. Когда таких качественных проектов стало много, они выделились в подкласс. Таким образом, комфорт-класс – это верхний уровень эконом-класса».

По мнению Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», покупатели стояли перед выбором достаточно дорогого жилья бизнес-класса и бюджетных вариантов экономкласса, как правило, небольших площадей в панельном доме. «Качественные характеристики домов эконом-класса не удовлетворяли требованиям некоторых покупателей, однако, альтернатива в виде домов бизнес-класса также была им не по карману, - рассказывает она. - На этом, можно сказать, разломе и возник промежуточный сегменте комфорт, в котором были улучшены характеристики предложений эконом-класса: появились однокомнатные квартиры больше 40 кв.м, разные варианты внутренней чистовой отделки от застройщика, более благоустроенные места общего пользования и придомовое пространство, выросла доля проектов монолитно-кирпичного строительства».

Отличие

Новостройки эконом-класса – это панельные дома типовых серий, для которых характерны преимущественно небольшие площади квартир с заданными планировками, невысокие потолки, простая инженерия, в большинстве случаев отсутствие подземного паркинга и т.д.

Среди наиболее популярных сейчас серий можно назвать П44-Т, П44-К и более современная Д25 (производство ДСК1), КОПЭ и ее модификации КОПЭ Парус (ДСК2, ГК «ПИК»), П3 и ее модификация П3М (ДСК3, ГК «ПИК»), И155 (СУ155), а также более редкие серии, например РД 1704 («Рузский дом»).

Новостройки комфорт-класса – это монолитные дома, выполненные по индивидуальным проектам, характеризующиеся более высокими площадями квартир свободной планировки. В объектах комфорт-класса, как правило, предусмотрен подземный паркинг.

«Дома комфорт-класса изначально прочнее и долговечнее, у них нет таких недостатков панельных зданий, как передача звука по плитам, мостиков холода и т.д., - комментируетАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Это более капитальные и современные строения, рассчитанные на срок эксплуатации до 200 лет. Но, по сравнению с панельными домами, строятся они дольше».

В целом, по большинству ключевых характеристик (площади квартир, высоте потолков, стоимости) они практически ничем не отличаются. В проектах комфорт-класса могут быть улучшены отдельные элементы. Чаще всего это фасады, МОПы, придомовая территория. Фасады в комфорт-классе практически всегда более интересные за счет улучшенной отделки облицовочным кирпичом, различными декоративными элементами и т.д. Отделка МОПов может быть выполнена с привлечением дизайнеров (как например, это сделал КРОСТ в «Garden Park Эдальго»), с более дорогими материалами. На придомовой территории застройщик может сделать ландшафтный дизайн, оборудовать современные детские площадки.

При этом заметим, что тенденцией последних лет как в эконом-классе, так и в комфорт-классе является выполнение улучшенной отделки входных групп, мест общего пользования, благоустройство территории.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar отмечает, что в настоящий момент выделить точные отличия между комфорт- и эконом-классом крайне трудно, поскольку девелоперы стараются наполнить свои проекты дополнительными опциями для привлечения спроса, что порой путает покупателей.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet также отмечает, что на данный момент на территории «старой» Москвы сложилась такая ситуация, что проекты невозможно однозначно отнести к определенному сегменту. «Проекты эконом-класса содержат в себе часть характеристик комфорт-класса, а проекты стандарт класса в чем-то относятся к проектам эконом-класса, - говорит он. - Современные панельные дома улучшенных серий по качественным характеристикам в целом сравнимы с монолитными домами. Дополнительная опция отделки предлагается практически во всех проектах эконом- и комфорт- класса. В проектах, которые по качеству инженерных систем и архитектурным решениям можно отнести к бизнес-классу предлагаются квартиры минимальных площадей – однокомнатные квартиры от 30 кв. м, двухкомнатные – от 46,5 кв. м и далее».

Таким образом, становится все сложнее отнести проект однозначно к какому-то сегменту, разница между классами жилья становиться все более размытой. В целом, можно сделать вывод, что на начало 2014 года в рамках «старой» Москвы проектов эконом-класса в чистом виде не осталось. Исключением являются некоторые проекты СУ-155 и ГК «ПИК».

Где искать

Если говорить о квартирах эконом-класса, то на сегодняшний день крупные проекты данного класса представлены в районе Некрасовка (ЮВАО), Нагорный (ЮАО), Митино (СЗАО), Перово (ВАО). Еще один объект эконом-класса реализуется в районе Марьина Роща (СВАО).

Наиболее доступным по цене в силу местоположения является мкр. «Некрасовка-парк», расположенный за МКАД в районе Некрасовка. В остальных проектах эконом-класса цена предложения соответствует среднерыночной в данной локации, а в некоторых случаях даже превышает ее (например, строящийся ЖК «Вершинино» реализуется по ценам готового жилья).

«В Москве, в пределах МКАД, жилья эконом-класса, за исключением нескольких проектов («Большое Кусково», «Вершинино» и т.д.) осталось очень мало, поскольку эконом-класс сейчас не очень востребован, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - Чтобы повысить привлекательность такого предложения застройщики довольно часто предлагают различные маркетинговые акции (квартиры с отделкой, улучшенный дизайн входных групп и т.д.). Если раньше отделка входных групп была востребована только в более высоких сегментах, то сейчас покупатели эконом-класса стали более взыскательными. И застройщики стараются представить свой продукт в наиболее выгодном свете, несмотря на относительно доступные цены».

Однако, несмотря на все старания девелоперов, стоит отметить, что все же на рынке недвижимости существует прямая зависимость цены от близости к станции метро – чем ближе к метро находится жилье, тем дороже оно стоит. Разница в цене между квартирами, расположенными в пешеходной и транспортной доступности, составляет порядка 5-10%.

Разброс цен

«В эконом-классе Москвы цены начинаются от 93 тыс. рублей за 1 кв.м., в области в радиусе 5-10 км от МКАД – от 55 тыс. рублей за 1 кв.м, - говорит Григорий Алтухов коммерческий директор ФСК «Лидер». - В комфорт-классе Москвы цены начинаются от 140 тыс. рублей за «квадрат», в области – от 80 тысяч за 1 кв.м».

По данным компании «Метриум Групп», на текущий момент средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке Москвы (в старых границах) составляет 112 170 рублей за кв. м, комфорт-класса – 151 412 рублей за кв. м.

По данным «Миэль-Новостройки», по итогам января в старых границах Москвы средневзвешенная стоимость жилья эконом-класса составляет 111,1 тыс. руб./кв.м, комфорт-класса – 148,8 тыс. руб./кв.м, в Новой Москве эконом – 78,6 тыс. руб./кв.м, комфорт – 81,5 тыс. руб./кв.м. В Московской области эконом – 70,4 тыс. руб./кв.м, комфорт – 74,2 тыс. руб./кв.м.

Средневзвешенная цена в сегменте эконом-класса по состоянию на февраль 2014 г. составила 129 тыс. руб./кв. м, в сегменте стандарт-класса – 142,0 тыс. руб./кв. м. Более низкая цена в эконом-классе обусловлена тем, что в этом сегменте в 2013 г. вышел большой объем предложения в ЖК «Некрасовка». Однокомнатную квартиру в сегменте эконом-класса можно приобрести по цене от 4,096 млн. руб. в ЖК «Некрасовка» (38,5 кв. м) или за 6,7 млн. руб. в границах МКАДа («Большое Кусково», площадь 45,3 кв. м). В сегменте комфорт-класса апартаменты-студию можно приобрести от 2,5 млн. руб. (мкр. «Царицыно 2», площадь 22,7 кв. м) или за 4,7 млн. руб. в том же проекте, но квартиру площадью 38,6 кв. м.

«Цены на квартиры в эконом-классе начинаются от 120 000 руб./кв. м до 180 000 руб./кв. м, комфорт – от 160 000 до 220 000 руб./кв. м и более, - приводит данные Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knigth Frank Russia & CIS. - Например, на м. Беговая можно купить 3-комнатную квартиру в построенном доме за 190 000 руб./кв. м. В Подмосковье ситуация с ценами на недвижимость эконом-класса еще более разнообразная: от 57 000 руб./кв. м до 95 000 руб./кв. м, в среднем Балашиха – 64 000 руб./кв. м, Бутово (новое) – 85 000 руб./кв. м. Что касается комфорт-класса – цены стартуют от 90 000 руб./кв. м».

По данным компании Blackwood, на сегодняшний день средняя цена предложения в сегменте новостроек эконом-класса составляет 138 500 руб. за кв. м, в комфорт-классе данный показатель находится на уровне около 141 900 руб. за кв. м.

В целом, если сравнивать конечные цены на квартиры в домах эконом-класса например, в районе Новогиреево и в районе Некрасовки, разница составит от 40% до 55%.

Что предпочитают

В посткризисный период на рынке жилья столичного региона действительно наметилась тенденция повышения требований, которые покупатели предъявляют к новостройкам. Помимо «стандартного набора» они стали чаще обращать внимание на планировки, благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения (лес, парк, водоем), отделку общественных зон и пр. А если учесть еще и дефицит новостроек эконом-класса в старых границах Москвы, то можно сказать, что покупатели стали чаще выбирать именно квартиры комфорт-класса. Однако эконом-класс по-прежнему пользуется высоким спросом, так как большая часть населения отличается ограниченной платежеспособностью. Вот только большинство подобных объектов сейчас сосредоточено на присоединенных территориях и в области.

Софья Лебедева наоборот отмечает, что спрос на жилья комфорт-класса стабильно высок в силу улучшенных характеристик и оптимального соотношения «цена-качество». «Выбирая между перспективой купить квартиру в панельном дом эконом-классе или в монолитном доме комфорт-класса, но с привлечением заемных средств, многие покупатели склоняются ко второму варианту», - говорит она.

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood в свою очередь обращает внимание на тот факт, что учитывая, что доля комфорт-класса в общем объеме предложения на рынке новостроек составляет более 23%, а эконом-класс занимает порядка 15%, то выбор в комфорт-классе шире. Более того, комфорт-класс широко представлен в разных районах Москвы, в то время как в эконом-классе насчитывается несколько крупных проектов, расположенных в определенных районах, в том числе за МКАД.

Автор: Сугра Гаджиева