Вхождение подмосковных поселков в состав Москвы: плюсы и минусы

Вхождение подмосковных поселков в состав Москвы: плюсы и минусы

Не секрет, что вхождение некоторых поселков Подмосковья дало им статус столицы, благодаря чему цены тут же взлетели на недвижимость на этих территориях, что сыграло на руку девелоперам. Однако вопрос в том, какую выгоду получили сами жители присоединенных к столице территорий, помимо московской прописки.

Вопрос вхождения тех или иных поселков в состав Москвы связан с образованием так называемых эсклавов. По мнению аналитиков компании Knight Frank, как правило, формирование эксклавов связано со стремлением разгрузить основную территорию города от переуплотнения, перераспределить население, снизить транспортную нагрузку на центр. Еще одной важной причиной такого подхода является перенаправление инвестиционных потоков, которые в рамках старого субъекта не могли найти должную реализацию в связи с перенаселенностью и чрезвычайно плотной застройкой. Исходя из этого, можно сказать, что у формирования каждого эксклава есть причины. Например, Зеленоградский административный округ строился для того, чтобы рассредоточить столичное население, но при этом, чтобы сформировать главный научно-производственный центр электроники и микроэлектроники. Внуковский эксклав был сформирован вокруг международного аэропорта Внуково. Еще одной причиной присоединения новых земель к Москве была связана с переносом различных ведомств из центра столицы, а также перераспределением населения и транспортных потоков. Заметим, что присоединение территорий около города Звенигорода связано с близостью к резиденции президента.

Стоит отметить, что вхождение столь крупных новых территорий в состав Москвы первоначально вызывало множество вопросов и опасений. Эту ситуацию усугублял и тот факт, что убедительных и четких ответов поначалу найти не удавалось, а неизвестность и неопределенность всегда не лучшим образом сказывается на состоянии рынка. По данным аналитиков, все же этот период удалось преодолеть с минимальными потерями. Теперь, когда прошло уже два года, с уверенностью можно говорить о преимуществах, которые дает Новой Москве вхождение в состав столицы.

Практическая выгода

Самое главное преимущество для бывших жителей подмосковных поселков, ставших москвичами, безусловно, - это получение столичной регистрации. Ведь, благодаря вожделенному штампу в паспорте они могут рассчитывать на различные социальные выплаты. «Например, минимальная пенсия в Новой Москве почти на 25% выше, чем в Подмосковье, - обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Базой для расчета является прожиточный минимум для пенсионера. На 2014 год в Москве он составляет 8502 рубля, в области – 6812 рубля».

Ощутимую выгоду получили и при оплате коммунальных услуг. Так, газ для москвичей стоит 4,364 рубля за кубометр, а для жителей области – 4,495 рубля за кубометр. Что касается электричества, то в случае применения однотарифного счетчика, жить в Подмосковье выгоднее – киловатт обойдется в 4,01 рубля (в Москве – 4,12 рублей). Но если вести двухтарифный учет, то вперед вырывается Москва: в ночное время стоимость киловатта составляет 1,46 рубля, а в дневное – 4,53 рубля. Это на 6,4% (1,56 рубля) и 1,5% (4,6 рубля) дешевле, чем в области.

Однако Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar отмечает, что по опыту Новой Москвы можно сказать стоимость услуг ЖКХ только увеличивается.

Помимо получения различных социальных льгот (более высокие пенсии, низкие затраты на «коммуналку» и т.д.), жители бывших подмосковных поселков могут рассчитывать и на повышение качества жизни. Во-первых, правительство Москвы имеет существенно больший бюджет на развитие территории, чем Московская область, соответственно расходы на развитие Новой Москвы будет возрастать. Во-вторых, рассматриваемая территория имеет теперь статус городской, а значит, и подход к её проектированию (градостроительные требования, требования по социальной, инженерной и дорожной инфраструктуре) — городские, что подразумевает высший стандарт качества. С этим пунктом пересекается и другое преимущество: подходы Правительства Москвы при согласовании проектирования и строительства новых объектов более жесткие, чем это было в Московской области. Наконец, требования к девелоперам по созданию рабочих мест на территориях, которые планируются к застройке, возрастают.

По мнению Евгения Трофимова, члена НП «Графские пруды». НП - Некоммерческое партнерство, главное положительное «нововведение» — это лесопарковые зоны. «Предполагается открыть не менее 45 парков с самой разнообразной тематикой: оздоровительные, прогулочные, спортивные, историко-культурные, сельскохозяйственные, археологические, - отмечает он. - Некоторые проекты особенно любопытны, например, в районе Внуково планируется открыть «Парк русских сказок». Все это позволит создать на территории Новой Москвы комфортную среду обитания, обеспечить новое качество жизни, которое бы сочетало в себе городской подход в части социальной инфраструктуры и высокую геокультуру жизни».

Минусы

Известный факт, что с момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли довольно серьезно – до 25% относительно старого уровня, характерного для Подмосковья. «Наценку на стоимость квартиры в Новой Москве действительно получили, в основном, за счет особого статуса территории, - отмечает Мария Литинецкая. - При этом именно официальное объявление о присоединении было единственным моментом, когда цены повысились довольно сильно, в остальное время наблюдался плавный рост».

«Объявление о присоединении территорий между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе к столице (решение о присоединении было озвучено в июне 2011 г., официальное присоединении – 1 июля 2012 г.) вызвало повышенный интерес к строящимся здесь новостройкам, - вспоминает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. - Практически по всем жилым комплексам удорожание квартир за летние месяцы 2011 г. составило более чем +5%, по отдельным проектам отмечался рост цен на уровне +16-23%. В целом же с момента объявления о присоединении данных территорий к столице (за июнь-сентябрь) средняя цена предложения в новостройках, расположенных между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе, выросла на 18%, в то время как в целом по Подмосковью на 5%. В дальнейшем ценовая динамика в новостройках новой Москвы в целом соответствовала среднерыночным изменениям».

К минусам можно также отнести резкое снижение цен на жилые комплексы бизнес-класса в коттеджных поселках, которые строились до присоединения Москвы. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнеро «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», владельцы коттеджных домов испытывают определенные трудности в связи с тем, что сейчас их окружают высотные дома. В связи с этим сейчас индивидуальное строительство автоматически переносится дальше от Москвы, в зону 25-30 км.

«Что можно сказать о тех поселках, которые стали частью Москвы? Прежде всего, это поселки, строительство которых было начато до присоединения новых территорий, - отмечает Владимир Яхонтов. - К таким поселкам можно отнести все комплексы, которые находятся в проектах А-101 компании «Масштаб». На сегодняшний момент таких поселков достаточно много, но из-за введения новых требований темпы строительства малоэтажного жилья снизились».

Еще одна сложность, связанная со строительством жилых поселков в Новой Москве - ужесточение требований по отношению к девелоперам, владеющим участками на присоединенных территориях. Но и здесь есть положительный «выхлоп» - жесткие требования будут мотивировать активно развивать социальную и спортивную инфраструктуру.

На новообразованных территориях основная проблема заключаются в отсутствии генплана развития территорий. В связи с чем, нет гарантий, что вблизи элитного коттеджного поселка не пройдет дорога, не будет построено промышленное предприятие. В связи с этим, по мнению Евгения Трофимова, на сегодняшний день серьезно пострадали поселки, которые расположены вблизи крупных магистралей и дорог, больших инфраструктурных объектов. «В этом смысле лучшее положение занимают, конечно, те жилые поселки, которые спрятаны в богатых лесных массивах», - считает он.

Отдельным минусом является частая проблема отсутствия единой программы развития Москвы и Подмосковья, в результате чего совместные проекты реализуются чрезвычайно долго.

Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» в свою очередь обращает внимание на тот факт, что Новая Москва слабо развита с точки зрения инфраструктуры, как социальной, так и транспортной.

Чего ожидать

Цены на присоединенных территориях растут. Особенно это видно на расстоянии до 15 км от МКАД., где стоимость квадратного метра в жилых комплексах составляет сегодня до 100 тысяч и выше рублей, хотя еще год назад она составляла там 70-80 тысяч рублей. То есть за год жилье подорожало на 10-15%.

Что касается поселков, которые расположены на расстоянии 25-30 км от Москвы, то там идет незначительное повышение в зависимости от уровня и качества жилья. Безусловно, в этом жилье заложен потенциальный рост стоимости квадратного метра.

Если говорить о транспортной инфраструктуре, стоит отметить, что она будет активно развиваться на этих территориях. Например, уже закончен проект реконструкции Калужского шоссе, сейчас ведутся работы по строительству связки между Киевским, Калужским и Симферопольским шоссе. Также будет происходить насыщение этих областей общественным транспортом. Уже планируется открыть станции метро «Румянцево» и «Саларьево», в дальнейшем планируется развитие направлений легкого метро.

Кроме того, заметим, что московский статус привлекает инвесторов, известные международные сети магазинов и способствует более активному развитию инфраструктуры.

Несмотря на вышеперечисленные плюсы, Евгений Трофимов считает, что застройка новой территории должна учесть европейский опыт и избежать распространенных ошибок массовой застройки. «Это же касается и транспортной доступности Новой Москвы: столица заинтересована в создании разветвленной сети магистралей, шоссе и проспектов с парковками и инфраструктурными объектами, а также во внедрении современной работы наземного транспорта», - говорит он.

Подведя итог, можно сказать, что явных недостатков у присоединенных к Москве территорий нет, зато есть множество преимуществ. Например, Новая Москва, в отличие от Подмосковья, стремительно развивается. Уже через несколько лет по уровню комфорта, обеспеченностью социальной и транспортной инфраструктуры она вплотную приблизится к «старомосковским» районам.

Иными словами, происходящие перемены, в ключе обсуждаемой нами сегодня темы, гораздо чаще ведут к лучшему. Поэтому китайская пословица «Не дай вам Бог жить в эпоху перемен» в данной ситуации не работает.

Автор: Сугра Гаджиева