Москва 
Что происходит с рынком аренды квартир в Москве и Санкт-Петербурге и как с этим быть
В преддверии майских праздников страна продолжает пребывать в экономическом кризисе. Доходы населения снижаются и дальше, безработица, как и инфляция, продолжают свой рост. Все эти факторы влияют на дальнейшее падение цен на рынке аренды жилья как в долларах, так и в рублях. Соответственно, арендный бизнес становится менее выгодным. Причин такого положения дел несколько, хотя, конечно, основная — недавний обвал российской национальной валюты. Чего ждать от ситуации на рынке аренды жилья в Москве и Санкт-Петербурге мы поговорим в этой статье.
Сегментирование рынка недвижимости можно определить следующим образом: эконом, бизнес-класс и элитное премиум-жилье. Мы остановимся на первом сегменте, как наиболее стабильном и имеющим большую долю на рынке. Начнем с цифр, потому как именно они определяют действительное положение дел на сегодняшний момент и наиболее интересны для обывателя, планирующего снять квартиру в Москве или Санкт-Петербурге.
Однокомнатные квартиры эконом-класса в спальных районах Москвы сохранили свою стоимость на уровне 30 тыс. руб. Если же объект к тому же имеет выгодное расположение относительно метро и обладает в целом более конкурентоспособными составляющими в виде ремонта, мебели и т. п., то он может даже немного расти в цене. Хотя надо отметить, что это скорее всего явление временное, и арендодателям не стоит злоупотреблять с повышением цен.
Тенденции изменения цен предлагаем рассмотреть на уже состоявшихся февральских предложениях. Эксперты сообщают, что в феврале средняя стоимость однокомнатной эконом-квартиры В Москве стояла на 29 868 руб. в месяц. В сравнении с январскими показателями цена упала на 1,9%. Квартиры в две комнаты снизили аренду на 2,1%, что составило в среднем 37 129 руб., трехкомнатные подешевели на 3,4% (средняя стоимость — 46 870 руб.). Очевидно, что весь дешевый сегмент упал в цене. В Санкт-Петербурге однокомнатная квартира в среднем стоила 23 000 руб. в месяц, двухкомнатная — 30 100. Трехкомнатные были доступны за сумму в 35 000 руб. в месяц. Аналитики агентств недвижимости говорят об общем снижении цен в эконом-сегменте Петербурга на 5% по сравнению с декабрем 2014 года.
Прямыми причинами изменяющихся цен, конечно же, являются две переменные любых экономических отношений — предложение и спрос. Что с ними происходит?
Предложение значительно растет. Например, разница между февральской и январской ситуацией составляет 73,75% в пользу первого. Также агентство «Миэль-Арнеда» сообщает, что при этом спрос на квартиры в Москве и области упал на 10,8%. Это также цифры февраля по отношению к январю. Спрос на квартиры в Санкт-Петербурге снизился ещё больше — на 30-40%, как оценивает Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко».
Мария Жукова, заместитель директора «Миэль-Аренды» пояснила снижение спроса в МО несколькими причинами. Во-первых, большинство людей, снимающих жилье и имеющих стабильных доход заключают договор об аренде на долгое время, чтобы не переснимать жилье каждый год. Если же арендатор не имеет стабильного дохода, то возникшая экономическая ситуация пошатнула его финансовые возможности. Таким квартиросъемщикам приходится объединяться по несколько человек и снимать одну квартиру на всех, разделив комнаты. Иногда таким образом поступают даже целые семьи, вспоминая времена расцвета коммунальных квартир и общежитий. Все это и ведет к снижению спроса. Жукова так прокомментировала ту рекордную скорость роста предложения, которая наблюдается: «Во-первых, на рынок аренды вышло большое количество инвестиционных квартир, приобретенных во время «строительного бума» в наиболее застраиваемых городах Подмосковья, на территории Новой Москвы. Во-вторых, в связи с ростом курса доллара часть собственников, ожидая прояснения ситуации на валютном рынке, могла снять свои квартиры с продажи, чтобы сдать их в аренду».
И это не все причины изменений спроса. Последние годы были удачны для того, чтобы взять ипотеку, чем и воспользовались большинство граждан нашей страны, — они перестали арендовать и обзавелись собственными квартирами. Сейчас эти люди въезжают в свое жилище и занимаются его обустройством. Сложившуюся ситуацию помогли бы изменить новые приехавшие в Москву и Петербург арендаторы — люди, нанимающиеся в столичные компании или только ищущие здесь вакантное место. Но общая экономическая ситуация в стране не просто исключила факт массового поиска компаниями новых сотрудников, но и повлияла на сокращение штатов. И спрос продолжает падать. А предложение расти. Даже растущая инфляция не может повлиять на цены, которые неизменно двигаются вниз.
Однако как отмечает директор департамента аренды квартир «Инком-недвижимость» Галина Киселева, ещё с марта прошлого года обозначился тренд на желание арендодателей увеличить ставки, следуя растущим курсам валют, инфляции и ценам на услуги ЖКХ. «Однако желание собственников квартир поднять арендную плату вслед за скачками валют встречает сопротивление нанимателей, и оставшийся на том же уровне платежеспособный спрос сдерживает рост стоимости аренды. Можно прогнозировать, что такая тенденция сохранится в среднесрочной перспективе, если не произойдет каких-либо кардинальных перемен в политической и экономической ситуации в стране», – говорит Киселева.
Какие же прогнозы экспертов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке аренды жилья в Москве и Санкт-Петербурге? Многие абсолютно уверены, что в 2015 году цены продолжат снижаться дальше. Как говорит Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко», сейчас сложно представить низший порог этого снижения. Такая позиция обоснована тем, что множество собственников покупало квартиры в инвестиционных целях, зачастую выбирая ипотеку. Если сейчас собственник не сможет сдать свои метры, то он будет нести серьезные убытки, оплачивая коммунальные счета и проценты по ипотечному кредиту.
Кроме прочего, тенденция в падении доходов населения очевидна и нет причин предполагать, что в скором времени эта ситуация выправится. Возможны улучшения на отдельных «флангах» российской экономики, но в целом ситуация с падением рубля и не только сильно пошатнула возможность многих компаний продолжать обещать сотрудникам достойную индексацию заработных плат, не говоря уже о сокращении своих штатов или и вовсе прекращении деятельности компаний.
Единственным «плюсом» к снижению цен на аренду может стать тот факт, что ипотека сейчас стала недоступна очень многим гражданам. И «строительный бум» и покупательская ипотечная активность прошлого года, которые мы наблюдали, сейчас сошли на нет. Чтобы продолжить пребывание в Москве или Петербурге, несколько обедневшие россияне будут вынуждены вернуться к съему квартиры.
Однако, где наша не пропадала. Плюсы снижения цен на аренду очевидны. Гораздо хуже было бы, если бы в сложившейся ситуации большинству работающего населения страны при снижении заработной платы пришлось увеличить расходы на проживание. В связи с этим, мы решили дать следующие три совета, как избежать лишних затрат в это кризисное время, если вы квартиросъемщик:
- Поменяйте квартиру на более выгодное и обустроенное предложение, ведь спрос и падение цен позволяют это сделать. Кроме этого, найдя действительно хорошее место, заключите много летний контракт. Так вы сможете гарантировать не слишком резкий и быстрый рост своей арендной платы в будущем .
- Если вы уже являетесь жильцом вполне устраивающей вас квартиры, то стоит выдвинуть владельцу настойчивые предложения об изменении арендной ставки или о других антикризисных условиях вашего проживания. Ведь сейчас вы так легко можете найти вариант и подешевле.
- Если вы решили сократить ваши расходы на жилье и вас не смущает соседство на территории одной квартиры, то смело предлагайте друзьям или родственникам объединиться и снять площади в складчину. Это поможет снизить расходы на проживание в столицах минимум на 15%.
Желаем удачных сделок всем сторонам рынка аренды!
Регина