Этажность новостроек в двух столицах

В последние годы в московском регионе можно сказать, что в новых домах первый этаж чаще всего является нежилым помещением. Как правило, эти квадратные метры относятся к коммерческой недвижимости, следовательно, в дальнейшем там могут располагаться офисы, продуктовые магазины, салоны красоты и пр. Однако, в отличие от Москвы, в Санкт-Петербурге все же строят дома, в которых первые этажи являются жилыми. О том, на сегодняшний день сколько в среднем этажей в новостройках двух столиц и где еще можно найти жилые первые этажи, рассказали эксперты рынка недвижимости.

В настоящий момент в «старых» границах Москвы и в Санкт-Петербурге строятся в основном многоэтажные дома - от 10 этажей и выше, но в целом в столицах чаще всего встречаются дома высотой 17-25 этажей. По данным компании «Метриум Групп», в Новой Москве половина предложения (52,3%) приходится на квартиры в многоэтажных жилых комплексах - от 10 этажей. Квартиры в домах средней этажности - от 5 до 9 этажей - занимают четверть рынка - 24,9%. Жилье в малоэтажных комплексах - от 1 до 4 этажей составляет 22,8% от всего объема предложения.

Что касается Московской и Ленинградской областей, то этажность жилых домов во многом обусловлена расположением проекта: в городах, городских поселениях доля многоэтажек и зданий средней этажности будет выше, в поселках и деревнях преобладает малоэтажная застройка. В целом доля малоэтажной застройки растет: она варьируется в диапазоне 20-30%, в то время как года два назад она составляла примерно 10-15% от объема предложения.

«В настоящее время в столице законодательно запрещено делать первые этажи в новостройках жилыми, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - В области, таких ограничений нет, но девелоперы, как правило, изначально отводят их для коммерческого назначения. Однако, есть примеры жилых комплексов, где на нижнем уровне размещаются квартиры. Застройщик делает первый этаж жилым, стараясь выжать максимум метража из участка за счет плотности населения. Также поступают и девелоперы малоэтажных жилых комплексов, поскольку располагать на нижних уровнях коммерческие объекты в 3-4 этажном доме не всегда экономически целесообразно».

Тенденции

Как уже было выше сказано, в большинстве случаев в московском регионе в последние годы строятся многоэтажные дома. Однако в последнее время в Новой Москве и Московской области становятся более популярными малоэтажные жилые комплексы - до 5 этажей. Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек компании Est-a-Tet утверждает, что в основном даже больше популярностью пользуются те дома, в которых всего 2-3 этажа.

«В Москве средняя этажность находится в диапазоне 12-20 этажей, но отступы есть и в ту и в другую сторону, - рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Например, в одной из последних столичных новостроек «Варшавское шоссе, 141» в Чертаново этажность отдельных секций доходит до 25 этажей, а в центре Москвы в проектах высоких ценовых сегментах это может быть 3-7 этажей, как, например, в ЖК «Литератор» в Хамовниках».

Если говорить об этажности домов в области, следует отметить, что в последние годы здесь взят курс на снижение этажности жилой застройки. Официально новые нормативы градостроительного проектирования Московской области были приняты в 2014 году, но по факту проекты высотой не более 5-6 этажей в Подмосковье начали появляться уже с 2011-2012 годов. В нормативах 2014 года сказано, что этажность любого нового проекта зависит от численности населения того населенного пункта, в границах которого планируется вести строительство. Максимальной признана высота в 17 этажей и возможна она лишь в населенных пунктах с численностью населения свыше 100 тысяч человек. В остальных случаях высота домов ограничивается 3-9 этажами.

Стоит отметить, что на сегодняшний день в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строятся дома разной высотности: от 4 до 25 этажей. Жилые комплексы с квартирами на первом этаже в северной столице не является редкостью. «Еще несколько лет назад в строительстве города был задан тренд на высотное строительство – 18-25 этажей, появлялись даже башни до 35 этажей, - рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Сегодня запросы покупателей сместились к среднеэтажному (до 12 этажей) и малоэтажному жилью (до 4 этажей). Пока мы не можем сказать, что невысокие жилые проекты захватили лидерство на строительном рынке города и области, но постепенно доля таких жилых комплексов увеличивается. Удовлетворению данного запроса клиентов способствует и то, что постепенно строительство все больше перемещается на территории Ленинградской области, где действует более жесткий высотный регламент. Часто на первых этажах проектируют все-таки коммерческие помещения, но в закрытых комплексах, малоэтажных проектах, первые этажи – жилые. Для повышения ликвидности этих помещений застройщики предусматривают для них собственные террасы, отдельный выход на небольшой земельный участок под окнами и т. д. В объектах нашей компании первые этажи представлены как жилыми, так и коммерческими помещениями. Потребность в коммерческих площадях рассчитывается исходя из общей концепции комплекса».

Первые и вторые этажи

В современных домах первый этаж концептуально является нежилым, что позволяет выполнить задачу, связанную с обеспечением жителей комплекса всей необходимой инфраструктурой. В нежилых помещениях размещаются продуктовые и хозяйственные магазины, отделения банков, салоны красоты, объекты быта и услуг.

Однако, по словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, в московском регионе строятся как дома с нежилыми первыми этажами, так и с жилыми. «Встречаются комбинированные варианты, когда в рамках одного жилого комплекса на первых этажах жилых домов предусмотрены как жилые, так нежилые помещения», - объясняет он.

«Около половины новостроек в Москве обладают этажностью от 10 до 20, -, в свою очередь, добавляет Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. - При этом разброс достаточно велик: от 2+мансарда-3 этажей, например, проекты в стиле Loft - Loft Factory, «Кадашевские палаты» и другие до 85 этажей - в башне «Око». Первые этажи не всегда являются нежилыми. Есть много примеров комплексов, причем в разных классах, где на первых этажах можно приобрести квартиру. В качестве примера в сегменте элитного жилья можно привести комплексы квартальной застройки «Литератор», Knightsbridge Private Park, Wine House, Полянка Б., 44. В бюджетном сегменте на первых этажах квартиры представлены в таких наших проектах как ЖК как «Татьянин парк», «Зеленые аллеи», «Новое Павлино», а также проектах других застройщиков, например, «Солнцево парк», «Новое Бутово», «Москва А101» и других».
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» утверждает, что на сегодняшний день большинство новостроек проектируются так, чтобы первый этаж, а иногда и первые два, занимали встроенные коммерческие помещения, которые можно продавать или сдавать в аренду. «Жилье на первых этажах не очень пользуется популярностью, люди считают его небезопасным и некомфортным, - говорит она. - Зачастую в домах с удачной локацией, квартиры на первых этажах выкупаются предпринимателями с целью перевода в нежилой фонд и последующим использованием в коммерческих целях. А в случае, если дом оснащен подземным паркингом, то на первом этаже жилые помещения располагать попросту нельзя. Совокупность этих причин и привела к тому, что первые этажи новостроек занимают в основном нежилые помещения различного назначения. В нашем жилом комплексе покупательский спрос на квартиры на всех этажах равномерный. Считается, что второй этаж не популярен, поэтому обычно он продается чуть дешевле средних этажей, но все равно всегда находит покупателя».

Тем временем…

Интересен тот факт, что в Москве все первые этажи жилых домов должны быть нежилыми, а в области это требование зависит от размера строящегося проекта, того, насколько жители новостройки нуждаются в коммерческих помещениях на первых этажах.

«В Санкт-Петербурге существует пример ЖК и 35 этажей на набережной, - делится Григорий Алтухов. - При этом на первом этаже не всегда размещаются коммерческие помещения. Например, в закрытых дворах на первых этажах располагаются жилые помещения. Безусловно, чем выше этаж, тем выше стоимость. Так, например, квартира на первом этаже и на 5 том будет иметь разницу в стоимости около от 1 до 3%».

Помимо вышесказанного, также стоит добавить, что, считается, что чаще всего клиенты приобретают квартиры на первых этажах из-за нехватки денежных средств на аналогичную квартиру в выбранном объекте и, как правило, такие квартиры выбирают пожилые люди, маломобильные группы населения, люди, боящиеся высоты или лифта. На самом деле это не совсем так, так как выбор квартиры на том или ином этаже зависит и от характера человека, возможно, его образа жизни, амбиций. Кто-то только из-за панорамных видов практически на всю Москву выберет самый высокий этаж в небоскребах «Москва-Сити», а кто-то предпочтет формат городского таунхауса – когда в квартирах первых этажей предусматривается собственный выход на улицу, в сад или на небольшую лужайку перед домом.

«Спрос на квартиры на разных этажах зависит от того, какие цели преследует покупатель, - комментирует Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском в Санкт-Петербурге». - Разумеется, если покупатель подразумевает использовать помещения под коммерческие цели, он будет искать квартиры на первом этаже кирпичных домов с окнами, желательно, на улицу. Если продолжить тему первого этажа, то, если человек уже жил на первом этаже, его не очень пугает перспектива жить там снова. Тем более, первый этаж – обычно самый дешевый. Достаточно часто продавцы первых этажей делают приличный ремонт, понимая, что покупателя при продаже именно это может привлечь. Верхние этажи пользуются чуть большим спросом, чем первые».

Однако Арсений Васильев отмечает, что ликвидность квартир на втором этаже, которые находятся над коммерческими помещениями, немногим превосходит квартиры первого этажа – клиенты испытывают примерно те же опасения и предубеждения, что и в случае с первым этажом. «Покупателями квартир на первых этажах становятся те, кто, в первую очередь, стремится сэкономить, - говорит он. - Также такие квартиры могут быть интересны клиентам, в составе семей которых есть люди с ограниченными физическими возможностями».

Стоит отметить, что определенный интерес к жилью на первом этаже могут проявить лица, которые в дальнейшем планируют переоборудовать помещения под коммерческое использование. Но все это скорее исключения из общей практики».

Автор: Сугра Гаджиева