Новостройки в промзонах Санкт-Петербурга: чем привлекательны

Теперь не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге ведется строительство на территориях бывших промышленных зон. Учитывая то, насколько правила строительства строги в связи с исторической значимостью того или иного здания, в северной столице все не так-то просто. О том, как происходит реновация промышленных зон в Петербурге, о правилах строительства в городе, а также сколько объектов уже строятся на территориях бывших промзон и сколько планируется, об их особенностях и классах домов, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Реновация промышленных зон под жилое строительство предполагает достаточно сложный комплекс подготовительных работ, который включает в себя получение множества разрешений и согласований: перевод участка под коммерческую или жилую застройку, меры по рекультивации земли и санитарные экспертизы. К тому же, эти объекты невозможно использовать и преобразовывать без согласия Комитета по охране памятников Санкт-Петербурга. Данные согласования могут растягиваться на годы. Все это подразумевает огромные затраты для девелопера. В связи с этим наиболее удачно расположенные промышленные участки, требующие огромных затрат на подготовку под жилое строительство, застраиваются жилыми комплексам элитного класса, средства от продажи которых окупают затраты.

Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга на 2015 год, в городе существует около 30 участков, подлежащих градостроительному преобразованию. «Основная часть расположена в Калининском, Невском и Московском районах города, - рассказывает Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE. - Большой объем промзон существует в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. Следует отметить, что большинство участков с наиболее выгодным расположением уже выкуплены, и на многих уже ведется строительство».

Так как «серый пояс», поставляющий промышленные территории для реновации, находится фактически в центральных районах города (в Василеостровском (18 линия В.О.), Адмиралтейском (Московский проспект) и Приморском (Ушаковская набережная) районах), то большинство жилых комплексов относятся к элитному классу – бизнес и премиум, и пользуются большим спросом у клиентов. А вот территории на окраине города (например, территория мясокомбината «Самсон») отводятся под жильё эконом-класса.

Подводные камни

Реновация возможна в том случае, когда предприятие переезжает из центра города на периферийные территории. Одновременно с процессом переезда собственники могут начать процесс продажи занимаемой ранее территории завода. «Отсюда может возникнуть первое препятствие для планирования на данной локации нового жилого комплекса - потенциальное пятно может принадлежать не одному собственнику, а нескольким, - говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». - В этом случае следует либо проектировать что-то небольшое и компактное, либо позже придется тратить усилия на выкуп прилегающих частей у других приобретателей земли бывшего завода. Вторым подводным камнем может стать историческая значимость зданий бывшей территории завода». Стоит отметить, что в Петербурге эта проблема очень распространена. Бывает так, что определенные корпуса завода требуют сохранять в определенном виде даже при строительстве нового жилого комплекса. Архитектору придется поломать голову о том, как вписать историческую постройку в новые замыслы.

Кроме того, для возведения нового ЖК требуется перевод территории из «зоны объектов общественно-деловой застройки» в статус жилой. Этот вопрос тоже рассматривается на уровне администрации. А опасность или безопасность бывшего производства определяет дополнительные расходы на очистку территории: верхний слой почвы необходимо снять и утилизировать. Согласно Санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к качеству почвы, снимать и вывозить загрязненный грунт следует не только на месте сносимого промышленного здания, но и в радиусе не менее 300 м вокруг него и на глубине не менее 2 м.

Реновация промышленных территорий ведется не первый год и даже не первое десятилетие. Для безопасного их использования в качестве жилых помещений разработаны государственные санитарно-эпидемиологические требования. Другой вопрос, насколько добросовестно застройщик их соблюдает.

Отвечая на вопрос, насколько с точки зрения экологии не опасно приобретать квартиры на территориях бывших промзон, Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро «Portner Architects», говорит, что все зависит от типа производства находившемся в конкретном заводе. «Для оценки экологических рисков, на любом участке проводятся геолого-экологические исследования посредством бурения скважин, - утверждает он. - В заключении даются рекомендации для проектировщиков. В архитектурном профессиональном сообществе общеизвестно, что на территории «Золотой мили» в Москве, конкретно в районе Остоженки, в 19 веке находились небольшие заводы, работающие по доступным в то время, но грязным технологиям. По-хорошему, до начала строительства жилья нужно было делать замену грунта до глубины 8м. Зараженный грунт - как испаряется, так и может отравить подземные воды и экологию окружающих участков. Поэтому, например, в Швейцарии при строительстве жилья на месте бывших промзон вся территория закатывается бетоном и асфальтом, а озеленение делается в виде кашпо с сортами низкорослых деревьев. В Германии на местах заводов образуют искусственные пруды, чтобы не засыпать всю территорию после замены грунта, а вокруг него строится дорогое жилье».

Интересно, но факт – действительно, по сей день, одним из основных аспектов улучшения экологии на территории бывшей промзоны остается озеленение – высадка деревьев и кустарников. «Безусловно, экология – немаловажный момент, - говорит Екатерина Маслова, эксперт по долевому строительству корпорации «Адвекс. Недвижимость» (Санкт-Петербург). - Существуют нормы, по которым осуществляется подготовка территорий, которые позволяют в дальнейшем вести на ней жилое строительство. В большинстве случаев застройщики проводят реабилитацию по всем требованиям, а потому новосёлам вряд ли стоит опасаться какого-то вреда для здоровья».

Где строят

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, отмечает, что на сегодняшний день на территориях бывших промзон в Петербурге действительно ведётся активное строительство, - рассказывает она. – И, учитывая все нынешние проекты, можно сказать, что застройщики предпочитают возводить смешанные проекты, то есть многофункциональные комплексы с жилой и коммерческой функциями, а также коммерческие. К примеру, инвестиционно-девелоперская компания «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» совместно с заводом «Мезон» запустила программу развития промышленной территории. В рамках проекта реновации участка 0,7 га компания ведет строительство бизнес-центра класса В+ Mezon Plaza».

Заметим, что практически во всех районах Петербурга и пригородах ведется освоение пятен под многоэтажную жилую застройку. Среди них действительно немало интересных проектов. Например, рядом с центром Петербурга, в пешей доступности от метро «Фрунзенская» продолжает активно застраиваться территория завода «Петмол». Здесь возводятся жилые комплексы бизнес-класса – ЖК «Новомосковский» (концерн ЮИТ), ЖК «Тапиола» («Лемминкяйнен Рус»), ЖК «Галант» («ЛенСпецСМУ») и ЖК «Времена года» («Петрополь»).

В Адмиралтейском районе, у метро «Балтийская» (квартал ул. Шкапина -  ул. Розенштейна), рядом с набережной Обводного канала завершается строительство ЖК «Панорама 360» от компании «Главстрой». «У этого проекта практически идеальное расположение: 10 минут до Невского проспекта и 20 минут до аэропорта Пулково, - утверждает Екатерина Маслова. - Цены же на квартиры ниже, чем в других новостройках такого класса».

На Петроградской стороне реализуются проекты: ЖК «Европа Сити» (ЛСР), комплекс возводится на месте бывшего машиностроительного завода «Электрик» на проспекте Медиков; ЖК Riverside (Setl Group) – Северный завод на Ушаковской набережной.

Внимания заслуживает проект в самом центре города – ЖК «Царская столица». Компания «ЛенСпец СМУ» осуществила проект комплексной застройки на месте бывшего грузового двора Московского вокзала (т.н. «Московская товарная») на Кременчугской улице.

Отметим, что интересные проекты реновации на территориях бывших промышленных зон на Васильевском острове. В северной части ВО, на ул. Уральской – на бывшей территории завода им. Калинина компания ЛенСпецСМУ возводит ЖК бизнес-класса «Самоцветы». В южной части – территория завода «Красный гвоздильщик» отдана под редевелопмент финскому инвестору, где планируется строительство многофункционального комплекса.

Один из самых масштабных в Петербурге проектов застройки в рамках комплексного освоения территорий (КОТ) расположен в Выборгском районе – поблизости от промзоны «Парнас» активно возводится жилой район «Северная Долина» («Главстрой СПб»). Городская прописка и близость метро делают  привлекательным для покупателей (а значит, и для застройщиков) район у метро «Парнас».

На юге Петербурга, во Фрунзенском районе на территории, где ранее располагались заводы «Керамика» и «Стройфарфор» появится новый проект эконом-класса ЖК «София» от застройщика «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Аналитики стабильный спрос на жилье отмечают в престижном Московском районе. Речь идет о ЖК «Московский квартал» (застройщик «Силовые машины – Девелопмент») на территории цехов завода «Электросила», в непосредственной близости от одноименной станции метро. Скандально известный в Петербурге ЖК «Граф Орлов» на Московском проспекте возводится на месте двух предприятий – авторемонтного завода и лакокрасочного завода «Пигмент». Зоной активной застройки на окраине Московского района ныне является территория бывшего мясокомбината «Самсон», где компанией «Лидер Групп» начато строительство нового проекта эконом-класса «Сириус».

«В ближайшее время планируется вывод домов на территории завода Эскалатор (Василоестровский р-н), завода Омега (Петроградский р-н), пивоваренного завода «Вена» (Петроградский р-н) и фабрики «Бумага» (Невский район)», - делится Екатерина Бармашова.

Цена вопроса

В Петербурге промзоны исторически концентрировались вблизи реки Невы, тем самым множество промышленных территорий сконцентрировано в центральных районах города. «Таким образом, можно сказать, что все жилые проекты, возводимые в рамках редевелопмента, расположены на привлекательных с точки зрения локации участках и пользуются высоким спросом, - комментирует Андрей Бойков, партнер Rusland SP. - По Москве разброс больше - можно отметить зону Третьего Транспортного Кольца. В большинстве случаев реализуются проекты высокого класса, тем самым спрос на такие проекты достаточно высокий. На территориях бывших промзон строятся от комфорт-класса до сегмента премиум. С учетом того, что большинство промзон расположено в центральных районах города многие реализуют проекты бизнесс-класса».

«Спрос на жилье в бывших промзонах, несомненно, существует, - в свою очередь, добавляет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Если говорить о центральных районах города, на спрос, прежде всего, влияют расположение объектов, архитектура, развитая социальная и транспортная инфраструктура, а также статусность жилья. Все эти факторы удерживают спрос на жилье в центре на высоком уровне. Проекты редевеломвпента на окраинах Петербурга также пользуются спросом из-за низкой стоимости жилья – здесь, в основном, строятся объекты эконом-класса».

Говоря о стоимости квартир в новостройках, построенные на территориях бывших промзон, Андрей Бойков, отмечает, что сильное влияние на цену оказывает местоположение и удаленность от ключевых транспортно пересадочных узлов, а все остальное является уже индивидуальными факторами, которые рассматриваются в каждом проекте отдельно.

«Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38.5 кв. м в жилом комплексе комфорт-класса «Времена года» (Петрополь) составляет 5 175 363 рублей (срок сдачи – 4 квартал 2015 года), - приводит данные Ольга Шарыгина. - В элитном проекте Riverside (Setl City) стоимость однокомнатной квартиры площадью 54.08 кв. м составляет 7 700 019 рублей (срок сдачи – 2 квартал 2015 года). Таким образом, то, что жилой комплекс строиться в рамках редевелопмента промышленной территории, не сказывается негативно на стоимости метра. Скорее наоборот, поскольку такие земельные участки расположены на «лакомых» земельных участках».

Подводя итоги, еще раз нужно отметить, что неизменным спросом у клиентов пользуются квартиры в жилых комплексах, расположенных рядом со станциями метро, в районах существующей застройки с развитой инфраструктурой. Однако таких объектов становится все меньше, соответственно растет разница в цене между домами в обжитых и необжитых районах. При этом что удивительно - клиентов не отталкивает тот факт, что эти дома построены или же строятся на территориях бывших промзон и то, что этот фактор никак не влияет на цены на квартиры. Другими словами – сегодня клиента больше интересует местоположение объекта, нежели была там промзона раньше или нет.

Автор: Сугра Гаджиева