Рынок аренды жилой недвижимости: всем приходится затягивать пояса

Нынешняя экономическая ситуация принуждает людей затягивать пояса и начать экономить. Теперь клиенты пытаются сэкономить не только при покупке жилья, но и при аренде. Если раньше клиенты в основном искали квартиру для съема через риэлторов и агентств недвижимости, то на сегодняшний день количество ищущих через знакомых сильно увеличилось. О том, как обстоят дела на рынке аренды жилой недвижимости, на какие квартиры большой спрос, о средних ценах сегодня, рассказали эксперты.

Разумеется, спад в экономике сказывается на всех сферах жизни, и рынок аренды не исключение. К примеру, в августе, который традиционно является одним из самых активных месяцев на рынке аренды, ставки наоборот, пусть и совсем немного, но снизились. Исключение составили однокомнатные квартиры в сегменте массового спроса – на них цена в августе поднялась, но тоже весьма незначительно.

Арендаторы и раньше не отличались особым желанием платить за работу по поиску квартир, а сейчас это нежелание, можно сказать, что достигло критического уровня. Многие сами часами сидят в интернете, назначают показы и подписывают договоры, тратя свое время и считая, сколько экономят. В некоторых случаях это работает, однако, бывает и по-другому: попадание на удочку к мошенникам, обманы или просто потерянное бездарно время. Исключение – сотрудники компаний, для которых подыскиваются квартиры. Как правило, в этом случае все происходит совершенно официально, по договору, и вопросов с оплатой не возникает.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что ситуация на рынке жилой недвижимости в полной мере является отражением общероссийской, а в Москве еще и осложнена серьезным сокращением количества приезжающих экспатов. «Большое количество свободных квартир и относительно невысокий спрос существенно влияют на снижение арендных ставок, определяют нынешний рынок, как рынок арендатора», - говорит он.

«Рынок аренды жилья в текущей неблагоприятной экономической обстановке отреагировал снижением платежеспособного спроса и увеличением периода экспозиции на фоне растущего объема предложения, - утверждает Александр Шибаев, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований. - С одной стороны, еще в августе это можно было списать на «сезонный фактор» и традиционное летнее снижение, но приход сентября не принес кардинальных изменений.  Клиенты есть, но они не готовы переплачивать за дополнительные опции и пытаются получить дисконт по арендной плате и максимально снизить сопутствующие затраты (коммуналка, интернет, охрана и т.д.)».

Цены сегодня

Рынок аренды в настоящее время перенасыщен предложениями, а вот спрос явно недостаточен. Квартиры простаивают, поэтому собственники идут на снижение цены (не все, не сразу, но идут). В кризисное время для того, чтобы привлечь арендатора собственники прибегают к следующим приемам: снижают арендную ставку, включают оплату коммунальных платежей в стоимость аренды, уменьшают размер залога. Кроме этого, те, кто раньше не хотел брать квартирантов с детьми или животными, сегодня в ряде случаев заселяют и таких жильцов. А также значительно чаще арендодатель сегодня соглашается добавить за свой счет необходимую мебель, обновить технику, иногда включает стоимость парковки в стоимость аренды.

«Собственники достаточно сговорчивы, идут на дисконт, снижают требования по составу проживающих, готовы к переговорам по покупке мебели и т.д., - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Главное, чтобы все было в меру».

«За последнее время в связи с нестабильной ситуацией в стране арендные ставки на жилую недвижимость значительно снизились – на 10-12%, - говорит Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл». - Например, стоимость однокомнатной квартиры среднего класса сейчас составляет 28-30 тысяч рублей, двухкомнатной – 39 тысяч рублей».

«Рынок жилой аренды чувствует себя хорошо, - уверен риэлтор Александр. Харыбин. - Есть клиенты, есть квартиры. Раньше был дефицит квартир в сентябре. Цены в эконом сегменте падали с прошлой осени и до лета. Летом падение остановилось. Упали примерно от 10 до 20%. Что интересно - средний и бизнес класс до 100 тысяч не потерял в цене. Более того, он расходится лучше эконома. То, что дороже - подешевело на 20%, благодаря оттоку иностранцев и сокращению бюджетов в компаниях».

По данным компании Delta Estate, в среднем арендная ставка для однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 30 тысяч рублей, для комфорт-класса – 35-38 тысяч, для бизнес-класса - 45-47 тысяч. Разброс цен на элитную недвижимость довольно высок. Здесь слишком много нюансов, которые нужно учитывать, в том числе площадь и район сдаваемой квартиры. На сегодняшний день самым дорогим районом в Москве считается Арбат. Здесь арендные ставки самые высокие. За небольшую квартиру 60-70 кв.м владельцы просят 100-110 тысяч рублей в месяц.

Что касается уступок в элитном сегменте, наймодатели, которые хотели бы получать ежемесячные платежи в долларах, чаще соглашаются на условия нанимателей, которые настаивают на оплате в рублях. В этом случае, стороны, как правило, договариваются о фиксации курса рубля (примерно на отметке в 60 рублей).

В элитном сегменте стоимость аренды (в пересчете на рубли) практически не изменилась. Так, если в прошлом году апартаменты в «Москва Сити» площадью 220 кв.м сдавались за 13 тысяч долларов, (по тогдашнему курсу – около 490 тысяч рублей), то сейчас такой объект можно снять за 6,8 тысяч долларов, что по нынешнему курсу составляет порядка 460 тысяч рублей.

Варианты

Сэкономить пытаются все и по-всякому: в первую очередь, почти все съемщики пытаются выбить скидку по комиссионному вознаграждению у агента, затем пытаются продавить хозяина, опустив цену на площадь. «Арендуя бюджетную квартиру, клиенты просят скинуть хотя бы 1-2 тысячи рублей, а интересуясь дорогими квартирами, торгуются, иногда скидывая 20 тысяч рублей при стартовой цене квартиры в 100 тысяч рублей в месяц, - рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». - Также, арендаторы пытаются договориться, чтобы все коммунальные платежи уже были включены в арендную плату, даже свет и вода. Ну, и конечно, большинство пытается найти квартиру самостоятельно, бороздя просторы интернета, лишь бы не платить за услуги агентам».
Наиболее распространены два способа снизить расходы на аренду – это совместный найм, и переезд из Москвы в ближнее Подмосковье. Совместная аренда позволяет сократить расходы на съем жилья до 50%. Например, если втроем снять двухкомнатную квартиру за 35 тысяч рублей, то ежемесячный платеж составит на каждого около 12 тысяч. Помимо этого, например, койко-места, которые появились давно, получают «вторую жизнь» в виде хостелов. Возможно аренда квартиры без мебели и ремонта.

«Самый высокий спрос по-прежнему приходится на сегмент самых доступных однокомнатных квартир – недорогие по цене «однушки» нужны и студентам, которые уже приступили к учебе, и мигрантам, вернувшимся к началу трудового года, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». -  Кроме того, однокомнатные квартиры – излюбленный вариант семейных пар без детей».

Основной способ экономии - это, конечно же, аренда квартиры меньшей площади и на большей удаленности от центра. Также, для экономии, необходимо обратить внимание на тип дома, в котором планируется аренда квартиры: стоимость найма в «хрущевке» существенно ниже, чем в новом монолитном доме или «сталинке». Ремонт квартиры тоже влияет на конечную арендную ставку: дизайнерский ремонт обойдется арендатору дороже, чем квартира со старыми обоями.
Если говорить о рынке аренды ближнего Подмосковья, то интерес арендаторов к нему объясняется не только тем, что там можно равную по площади квартиру снять на 5-7 тысяч дешевле, но и большим появлением за МКАД новых жилых комплексов довольно высокого качества. Однако важным фактором выбора остается более или менее хорошая транспортная доступность, поэтому предпочтения арендаторов сосредоточиваются в основном на тех вариантах, которые находятся в обжитых районах, в пешей доступности от ж/д станций.

В ближнем Подмосковье высокой популярностью пользуются не только однокомнатные квартиры, но также и двухкомнатные, поскольку в некоторых районах их стоимость сопоставима по цене с арендой однокомнатной в Москве. К примеру, небольшую двухкомнатную квартиру в городе Железнодорожный (расположенной на ул. Юбилейной, в 20 минутах пешком от станции) можно снять за 27 тысяч рублей, что равнозначно цене однушки в спальных районах Москвы.

Спрос

Традиционно самыми ликвидными считаются однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро. Здесь арендные ставки не только не уменьшаются, но даже растут, несмотря на кризисную ситуацию.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», утверждает, что спрос сегодня в основном на современные, с хорошим ремонтом квартиры в центре. «Неплохо чувствует себя и «эконом» уровень, куда частично сместился спрос, - говорит она. - С прошлого года на рынке городской аренды предложение стабильно превышало спрос. Но в августе этого года предложение и спрос практически сравнялись. При этом спрос на квартиры стоимостью найма до 500 долларов в месяц в августе превысил предложение в 1,16 раза (или на 15,7%), также превышение спроса над предложением наблюдается в диапазонах 750-1000 долларов в месяц и 1000-2000 долларов в месяц».
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью до 500 долларов в месяц - 44,14%.  Спрос на квартиры от 500 до 750 долларов в месяц в августе составил 37,51%, на квартиры от 750 до 1000 долларов в месяц – 10,43% от общего спроса. Наиболее востребованы у арендаторов однокомнатные квартиры (60,57%), спрос на двухкомнатные квартиры в августе составил 27,5%. Спрос на двухкомнатные квартиры был максимальным в диапазоне от 500 до 750 долларов в месяц - 16% от общего спроса. Трехкомнатные квартиры максимально были востребованы нанимателями в диапазоне от 1000 до 2000 долларов в месяц - 4,2%.
Интересен тот факт, что с наступлением кризиса спрос на высокобюджетные квартиры снизился на 10-15%, а вот на малогабаритные квартиры наоборот увеличился. «Это спровоцировано ростом ипотечных ставок: те, кто планировал приобрести квартиру в ипотеку, решили дождаться «лучших времен» и пока снимать жилье, - объясняет Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate. - К тому же, сейчас наблюдается движение арендаторов от центра: помимо уменьшения площади, в целях экономии, арендаторы переезжают в менее престижные районы. В целом ситуация на рынке довольно стабильна. Арендные ставки на недорогие квартиры немного выросли, а владельцы элитной недвижимости снизили ставки на 5-7 %».

«Закон» никто не отменял

Если говорить о прогнозах, большинство аналитиков сходятся в одном - до конца года существенных изменений на рынке аренды произойти не должно. Даже резкие изменения курсов валют не должны повлиять на ситуацию, так как за последний год к этому уже все привыкли. Да и в целом, в текущей экономической ситуации строить какие-либо прогнозы в долгосрочном периоде – все равно, что гадать на кофейной гуще. Как в дальнейшем будет меняться ситуация со средними арендными ставками, говорить сложно, однако возможны два варианта: первый – цены замрут на достигнутом уровне до следующего сезона – такое развитие характерно для стабильного рынка аренды. Второй вариант – цены пойдут вниз – такой вариант возможен при падении спроса и росте предложения.

Однако, Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на неопределенность, отмечаемую на рынке в данный момент, ожидает плавное увеличение спроса и активности на рынке. «Будут ли расти цены, покажет время и динамика рынка, однако такой сценарий маловероятен, - говорит он. - Скорее всего, цены останутся в среднем на прежнем уровне».

На сегодняшний день, если арендодатель хочет быстрее сдать квартиру, то он вынужден идти на уступки (докупать или менять мебель, технику и т.д.) и снижать арендную ставку, несмотря на растущие расходы по коммунальным платежам, а также новые расходы на капитальный ремонт зданий. В противном случае он рискует существенно увеличить срок экспозиции. Сегодня стандартный дисконт составляет порядка 10%, но может доходить и до 25%.

Даже, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на арендное жилье все равно есть, очевидного провала на рынке не наблюдается. Количество предложений в 2015 году практически не увеличилось, зато спрос несколько снизился, поскольку от кризиса больше всего пострадали сегменты эконом и элит. В сегментах комфорт и бизнес интерес съемщиков практически не уменьшился. Получается, что кризис затронул в первую очередь самые бедные и самые обеспеченные слои населения, практически не затронув средний класс арендаторов.

Подводя итоги, стоит отметить, что, безусловно, сегодня арендаторы пытаются обойти риэлторов и ищут объявления напрямую от арендодателя, либо пытаются на просмотре получить прямые контакты собственника. И если раньше наличие риэлтора и его комиссия были дополнительной гарантией долгосрочности намерений арендатора, то сегодня арендодатель готов идти и на такие уступки с целью быстрее сдать квартиру. Однако, стоит помнить, что отказ от услуг риелтора не всего поможет сэкономить. Порой лучше заплатить профессионалу рынка комиссию, чем попасть в ситуацию с недобросовестными собственниками.

Конечно, всегда находились арендаторы, которые хотели бы арендовать квартиру с «видом на Кремль» за «три копейки», и всегда были собственники, которые хотели бы сдать свое жилье подороже и «только интеллигентной семейной паре с высшим образованием и работающими в госучреждении». Такая картина и сегодня, и дело тут не в кризисе. Закон рынка – купить подешевле, продать подороже, поторговаться и сойтись на средней цене – никто не отменял.

Автор: Сугра Гаджиева