Аренда загородной недвижимости ведет к покупке

Аренда загородной недвижимости ведет к покупке

Несмотря на смену погоды все же москвичи потихоньку начали ездить на дачу, а кто-то уже подыскивает хороший дом в аренду, чтобы детям было где летом отдыхать. О том, какие дома горожане за городом предпочитают арендовывать и есть ли уже оживленность, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Аренда загородной недвижимости может быть интересна самым разным людям с самыми разными доходами и предпочтениями. Если говорить о собирательном образе арендатора дачи на лето, то чаще всего заявки к риелторам поступают от семей с детьми, иногда дачу арендуют для загородного отдыха бабушки с внуками.

По словам Юлии Лукиной, руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», как показывает практика, люди, у которых нет собственной загородной недвижимости, в 30% случаях планируют арендовать дом или коттедж на лето. «Молодые пары без детей не спешат снимать дом или дачу, - отмечает она. - Проживанию за городом они предпочитают непродолжительный отдых за границей, который позволяет сменить обстановку и подарить массу новых впечатлений».

Предусмотрительные арендаторы начинают поиск дачи на лето уже в конце февраля или в начале марта. На рынке краткосрочной аренды загородного жилья данный период считается стартом сезона. «Если арендатор упустит момент, то рискует прийти к «шапочному разбору», когда исчезнут самые привлекательные предложения, - говорит Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». - Кроме того, пик сезона традиционно сопровождается ростом стоимости аренды. Не стал исключением и этот год - активность с начала февраля высокая».

Однако по словам Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», в этом году сезон на рынке загородной аренды запаздывает. «Обычно уже во второй половине февраля мы наблюдаем некоторый рост спроса за счет нанимателей загородных домов на летний период, - комментирует она. - К сожалению, в этом году такого роста не наблюдалось. Но сезон на рынке летней загородной аренды близок, и роста спроса мы ожидаем в апреле–мае».

Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» в свою очередь отмечает, что спрос на загородную аренду тот же, что и в прошлом году. «Обычно загородный дом снимают на период с апреля по октябрь, немного реже – с мая по сентябрь, - говорит она. - Первые звонки начинают поступать в феврале, в марте активность арендаторов уже довольно высокая. Аналогичную ситуацию мы наблюдаем и в этом году».

Цены на эконом...

Как правило, направление не является приоритетным требованием для большинства арендаторов. В первую очередь, люди обращают внимание на цену, качественные характеристики дома, степень удаленности поселка от Москвы, транспортную доступность. Существуют традиционно популярные направления: это Запад, Северо-Запад, Юг. Менее популярными являются Восток и Юго-Восток.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», размер арендных ставок остается неизменным в течение нескольких последних лет. Максимальное предложение, как и максимальный спрос, приходятся на ценовой диапазон от 1000 до 3000 долл./мес. Больше всего загородных домов предлагается в аренду в ценовом диапазоне 1000-3000 долларов в месяц – 58,57% (от общего объема предложения). Максимальный спрос также приходится на загородные дома стоимостью от 1000 до 3000 долларов в месяц – 59,65%.

По данным компании «Метриум Групп», стоимость аренды загородной недвижимости вне зависимости от класса жилья составляет примерно 5% годовых от стоимости объекта. Цена аренды зависит от расположения объекта, его площади, количества этажей, наличия удобств, подключенных коммуникаций, а также материалов, из которых построен дом. Самыми доступными по цене будут одноэтажные деревянные дома с удобствами на улице. Деревянный или кирпичный двухэтажный дом площадью более 100 кв. м со всеми необходимыми коммуникациями и удобствами внутри, в среднем, будет стоить приблизительно 50 тысяч рублей за месяц. За 70-80 тысяч рублей в месяц можно снять двухэтажный дом с качественным ремонтом, а также всей необходимой техникой и мебелью. Стоимость аренды коттеджей в бизнес- и элитном классе составляет примерно $8-15 тыс. в месяц. Такая сумма справедлива как для предложений от частных собственников, так и от застройщиков организованных поселков (например, поселок «Княжье Озеро» в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе).

По словам Юлии Лукиной, на сегодняшний день за 30 тысяч рублей в месяц предлагаются, например, следующие варианты: одноэтажный дом площадью около 60 кв.м (участок 20 соток) на удалении 40 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Есть все необходимые удобства, придомовая территории облагорожена. Другой вариант – двухэтажный кирпичный дом площадью 85 кв.м (15 соток) в Раменском районе, на удалении 45 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. Коммуникации: газ и электричество централизованные, вода из скважины, канализация – септик. Рядом река и лес.

… и элитную недвижимость

На рынке элитной загородной недвижимости сейчас сложилась ситуация, когда есть огромный спрос на аренду коттеджей, но практически отсутствуют качественные предложения и это огромная проблема. «Арендаторы, как правило, хотят снять коттедж площадью до 300 метров, расположенный не дальше 20 км от МКАД, в охраняемом поселке, - говоритАлексей Шмонов, генеральный директорпортала о недвижимости Move.su. - Арендная плата за такой дом может составлять $10-20 тысяч, но, несмотря на высокие ставки, спрос все равно превышает предложение в 2-3 раза».

«В последние годы на рынке элитной загородной аренды отмечается снижение активности как собственников, так и арендаторов, - говорит Елена Ржавская, Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований. - Спрос находится на невысоком уровне, при этом заметна тенденция перемещения спроса в пределы города. В то же время в сегменте заметно влияние сезонности: в летний период спрос повышается. При этом рост спроса отмечается начиная с апреля, когда определенная категория клиентов планируют арендовать дом на летний период. По нашим оценкам, во втором и третьем кварталах года данная категория запроса составляет ориентировочно 30% в общей структуре спроса. По итогам 2013 года средний уровень арендной платы в сегменте достиг показателя $15 360 за дом в месяц».

«За 100 тысяч можно снять дом площадью 250 метров на хорошем стародачном участке 10-15 соток, - говорит Надежда Хазова. - Ближе к 250 тысячам можно арендовать дом площадью 250-300 метров, с хорошим ремонтом, полностью меблированный, с большим количеством дополнительных функций, как сауна, в охраняемом месте поблизости к Москве».

Среди основных параметров спроса арендаторов высокобюджетного жилья можно отметить расположение дома. Здесь лидирующие позиции у Рублево-Успенского, Новорижского, и соседние: Минское, Киевское, Калужское, - т.е. Западное, Юго-Западное и Северо-Западное направления. Если речь идет о летней аренде, к этому списку можно отдельно добавить поселки и направления на большой воде (Дмитровское, Осташковское, Ярославское, Пятницкое шоссе).

Путь на север

Не секрет, что чуть дальше от Москвы, можно найти варианты и подешевле. Например, если рассматривать Ленинградскую область, то там цены окажутся намного дешевле и условия ничем не хуже, чем в Московской области.

«Из-за повышенного спроса на загородные дома стали появляться коттеджные поселки, предназначенные специально для сдачи в аренду, - говорит Юлия Барахтина, директор АН «Бекар». - Однако на текущий момент предложение не покрывает текущий спрос, и в летнее время года особо остро ощущается дефицит объектов».

Самыми востребованными районами по-прежнему остаются северные направления, а именно Курортный, Всеволожский и Выборгский районы. Из южных направлений потенциальные арендаторы считают привлекательным только Лужский район, который выделяется на фоне других большим количеством озер и сосновых лесов.

Цена за аренду домов может варьироваться от 12 до 100 тысяч рублей в месяц в зависимости от расположения и класса объекта. На мой взгляд, цены на рынке аренды загородных домов последние годы остаются на прежнем уровне, поскольку большинство арендаторов обычно снимают дома сразу на несколько лет, указывая при этом фиксированную стоимость. То есть цены в данном сегменте растут лишь в пределах инфляции. Также достаточно часто клиенты начинают арендовывать дома, после чего приобретают их, убедившись в их привлекательности.

Хватит арендовывать или дело случая

Как уже было выше сказано, за город обычно стремятся семьи с детьми. Причем очень часто такие семьи сначала арендуют, а потом и покупают дом, то есть аренду они рассматривают как первый шаг к покупке или строительству собственного дома. Это хороший способ проверить, подходит ли семье проживание за городом вообще и в данном конкретном месте в частности. Бывают случаи, когда загородный дом снимают для родителей-пенсионеров, но таких примеров немного.

Однако дача покупается, если в семье есть свободные деньги, либо появляется необходимость приобрести домик своей мечты. Зачастую, собственный дом покупают либо молодые семьи с детьми, у которых есть возможность проживать с ребенком летом за городом в своем доме, а не «мотаться» по чужим. Второй из наиболее распространенных вариантов покупки, когда дом приобретается парой 40-50 лет для периодических выездов на дачу, на лето, иногда зимой. Загородный дом приобретается как место для творчества, где мужчина, например, что-то может мастерить, а женщина — ухаживать за садом, цветником и т.п. Подобных условий в арендуемом доме достигнуть сложно — редкие собственники позволят на собственном участке разводить цветы, сажать деревья.

Как отмечает Алексей Комаров, коммерческий директор компании «Родные Земли», участок размером 8 соток на расстоянии 50-60 км от МКАД с пакетом необходимых коммуникаций (электричество, вода, забор, дороги, охрана, вывоз мусора, обустройство необходимых зон пользования, обслуживание поселка до момента продажи последнего участка) можно купить, в среднем, всего за 260 тысяч рублей.

Аренда загородной недвижимости очень часто рассматривается, как некая промежуточная ступень перед покупкой загородного дома. Многие люди, принимая в какой-то момент решение переехать загород, прежде чем купить дом, пытаются проверить, насколько им подойдет жизнь вне мегаполиса. Обычно семья арендует дом около года, прежде чем принять решение о покупке.

Если говорить о рынке элитной недвижимости, то покупка после аренды - распространенное явление. К тому же, как правило, в наем сдается недвижимость, выставленная на продажу (таких объектов на рынке до 80%). «Не так давно был случай, когда семья приобрела дом, который арендовала, после того как узнала, что его хотят купить другие люди, - рассказывает Илья Менжунов. - Это послужило для них серьезным мотивом. В результате, коттедж стоимостью $8 млн достался «старым» жильцам. Продавец был очень доволен, потому что ему даже не пришлось торговаться».

Автор: Сугра Гаджиева