Москва 
С момента присоединения Крыма к России цены на недвижимость на полуострове выросли в 2-3 раза. Местные аналитики делают разные прогнозы. Одни считают, что спустя пару лет стоимость снизится до среднематериковой. Другие, что после постройки моста туда хлынет поток туристов и инвесторов, в результате чего цены достигнут, а то и превысят московские и сочинские.
Некоторые специалисты заявляют, что ажиотаж вокруг крымской недвижимости постепенно спадает. Вначале 2015 года цены в Армянске, Евпатории, Ялте и других городах упали на 15 процентов. Причина – низкий спрос, а точнее – его полное отсутствие. Приобрести жилье, стоимостью минимум 40 тысяч долларов, с зарплатой в 10-15 тысяч рублей местным жителям не по карману.
Почему произошел резкий скачек цен? На время переходного периода в Крым отправлялись в командировку специалисты, для которых либо снимали и покупали квартиры по установленным расценкам, либо частично компенсировали стоимость. Что касается самих крымчан, им пришлось искать более дешевые варианты, возвращаться домой в села или снимать жилье по 2-3 семьи.
«Рынок первичной и вторичной недвижимости, особенно загородной, начал приходить в упадок. Дома в селах и поселках перестали пользоваться спросом. Обеспеченных покупателей также не интересуют объекты, расположенные в курортных зонах, где полностью отсутствует инфраструктура. При этом удивляет завышенные цены и ожидания продавцов. Если сравнивать жилье Краснодарского края и Крыма, в первом случае оно более привлекательно, так как стоимость на недвижимость при равных зарплатах отличается минимум в два-три раза. Что уже говорить о Сочи, где цены только растут и будут расти» – в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
Новая эпоха цен в Крыму
Летом 2014 года цены на недвижимость увеличились на 45 % и не прекращали расти до начала 2015 года. Однако феврале текущего мы наблюдали резкое падение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичке составляла чуть более 1300 долларов. Для сравнений, в 2013 году в Симферополе 1 м. кв. стоил в пределах 850-950 долларов. Следует отметить, что количество продаваемых объектов также не изменилось и держится в районе 5 тысяч.
По существующей информации, во втором квартале 2015 года в Симферополе цены на однокомнатные квартиры составляли 1363 доллара за квадратный метр, двухкомнатные – 1348, трехкомнатные – 952. Дома оценивались в 1250 доллара/ кв. м.
Есть совершенно другие, менее оптимистичные данные. Наталья Массальская, директор агентства «Мультидом», утверждает, что не все так радужно и снижение цен наблюдается только на первичном рынке. Что касается вторичного, то владельцы недвижимости до сих пор пытаются продать как можно дороже свое жилье. Кстати, некоторые квартиры подолгу простаивают пустыми, так как ни снять, ни купить за такую цену никто не стремится.
Пока в Крыму будет привязка к доллару, говорить о снижении стоимости нельзя. Можно даже утверждать, что скачек курса привел к повышению. Так, в некоторых крупных городах, в том числе и в Симферополе, Севастополе, средняя стоимость незначительно увеличилась. Исключением является Керчь и Феодосия, где наблюдалось незначительное колебание (плюс-минус один процент).
Инвестировать в крымскую недвижимость, особенно в столь нестабильное для мировой экономики время, никто не спешит. Кроме необоснованно высоких цен и плохо развитой инфраструктуры, потенциальных покупателей отпугивает и плохое состояние коммуникаций, отсутствие связи с материком.
Цены росли, спрос падал
Резкий скачек наблюдался летом 2014 года, в некоторых городах – весной, сразу же после проведения референдума. Как только Крым вошел в состав России, появился интерес со стороны россиян. Еще бы, недвижимость стоила копейки, особенно если сравнивать с Сочи и другими дорогими курортными городами. Воспользовавшись случаем, владельцы стали поднимать цены, ориентируясь не на достаток местных жителей, а просто желая заработать как можно больше. Пик пришелся на август. Летом однокомнатная квартира, стоившая до этого 40 тысяч, продавалась минимум за 56 тысяч.
Немного лучше ситуация была на рынке первичной недвижимости, летом 2014 года стоимость квадратного метра выросла всего на 10-15 %. Вопреки ожиданию владельцев крымского жилья, сразу после скачка цен инвесторы престали рассматривать недвижимость полуострова. Немаловажную роль сыграло и отсутствие возможности регистрации сделки, так как существующий украинский реестр прав был заблокирован. Крымчанам пришлось заниматься переоформлением документов, а на это потребовалось немало времени и усилий.
Если говорить о местных жителях, только единицы могут себе позволить приобрести квартиры. При этом и они предпочитают переждать, пока построят мост и спадет стоимость. Взять кредит или ипотеку жителям полуострова банально нет возможности, поэтому внутренний спрос сразу же упал. Средняя заработная плата по Крыму составляет 10-15 тысяч рублей. Продукты и товары также подорожали в среднем на 17 %, так как возникли трудности с доставкой.
Строительные компании Крыма
Первичная недвижимость на данный момент переживает не самые лучшие времена. Строительные компании полуострова затрудняются предсказать, что их ожидает. Крупные застройщики не замораживают объекты, но и не спешат разрабатывать новые. Ранее здесь работали группа «Консоль», ООО «Интерстрой», группа «Парангон», «Карбон», «Севастопольстрой» и другие.
Трудности возникают и с денежными операциями. Некоторые из строительных компаний уже перешли на рубли, другие не спешат отказываться от валюты (около 20 %). Расходы девелоперов, а, соответственно, и стоимость квадратных метров, увеличились из-за роста цен на строительные материалы. Это вызвано тем же – затрудненной доставкой с материковой части. Плюс, цены в России гораздо выше, чем это было при Украине.
Что может ожидать строительные компании в будущем? До постройки моста ситуация кардинально не изменится, возможно, некоторые из застройщиков уйдут из рынка Крымской недвижимости. Пока не возникнет спрос, не имеет смысла усиленно работать над проектами.
Кто пострадает и чего следует ждать
Если на рынке первички и городской вторички все плохо, то о загородной недвижимости даже упоминать не стоит. Как утверждают консультанты, во время переходного периода вообще не было сделок, из-за чего многим агентам пришлось искать дополнительные источники доходов.
Половина риелторов ушла в другие сферы деятельности. Сделки срывались, потенциальные клиенты, осмотрев дом, могли просто развернуться и уйти. Так как заявленная стоимость не соответствовала тому, что они видели на деле. Плюс, покупать недвижимость, которую нельзя было зарегистрировать, никто не рисковал. Но даже сейчас, когда ситуация с регистрацией изменилась, спроса практически нет. Никто не пытается делать оптимистичных прогнозов, наоборот, все ожидают еще большего снижения спроса.
Как уже говорилось раньше, в Крыму в основном сделка купли-продажи совершается в валюте. И даже если владельцы жилья снизили на 15 % цены, по факту стоимость осталась такой же или стала выше. Грубо говоря, когда квартира стоила 40 тысяч при курсе 40 рублей за доллар, в рублевом эквиваленте это составляло 1,6 млн. Сейчас, при курсе около 65, даже при снижении на 15 процентов (т.е. 36 тысяч долларов), в рублях такая квартира выйдет 2,2 млн. В период, когда доллар дошел до 80 рублей, звонков от потенциальных покупателей никто не ожидал.
Несмотря на низкий спрос, количество предложений резко увеличилось. Скачек наблюдается на Западном берегу Крыма. Большинство продавцов – люди, живущие на Украине или переехавшие туда после 18 марта 2014 года.
Финансовый кризис наблюдается по всей России, во многих городах материка цены падают как на элитную недвижимость, так и недвижимость эконом-класса. При всем этом, на полуострове на прибрежной линии вряд ли можно найти достойное предложение ниже 120-140 тысяч долларов. Иногда стоимость доходит до 700-800 тысяч. Пансионаты и мини-базы отдыха обходятся дороже. Половина из объектов переоценена, после падения рубля лишь малая часть продавцов снизила цены, чтобы при перерасчете сумма оставалась прежней. Правда, можно торговаться и сбросить до 20 %.
Но не стоит думать, что дорожать все стало только в 2014 году. Высокие цены наблюдались и ранее, один из скачков произошел на 2009 год. Тогда девелоперы начали активно застраивать полуостров, а инвесторы – скупали все подряд даже со стопроцентной наценкой.
Все объекты, начатые еще при Украине, постепенно достраиваются, так как большая часть квартир реализована еще на стадии проектирования. Но в период референдума была паника, так как оставалось под вопросом, закончится ли стройка. Некоторые объекты замораживались. Как только ситуация стабилизировалась, начались работы. Но новые компании не желают заходить на полуостров, так как ситуация не стабильна до сих пор.
Следует быть осторожным, ведь некоторые компании-однодневки уже начали предлагать новые проекты под видом известных российских девелоперов. Ранее полагалось, что уже с 2016 года сюда могут зайти реальные крупные застройщики. Однако это невозможно технически. До сих пор остается неразбериха с участками, поэтому приобрести землю под застройку не так просто, как в самой России.
В связи со всем вышесказанным, можно сделать вывод, что еще не скоро возникнет реальный спрос на Крымскую недвижимость. Если говорить о курортных зонах, больший интерес вызывает Краснодарский край. Что в свою очередь привело к росту цен на квадратные метры в Геленджике, Анапе, Сочи.
Мошенничество с недвижимостью в Крыму
Неразберихой сразу же поспешили воспользоваться и мошенники, которые действуют по установленной схеме: узнают, какая квартира пустует и где находятся хозяева. Если они в Украине, подделываются документы и недвижимость выставляется на продажу. Совершается сделка, после чего новые владельцы заселяются. Спустя некоторое время их ожидает неприятный сюрприз, когда старые владельцы приезжают проверить жилье. Именно поэтому очень важно проверять документы на право собственность, особенно если квартира предлагается по заманчивой цене.
Как изменились цены в Крыму на примере Севастополя
Для проведения исследований касательно того, как изменились цены в Севастополе, за основу были взяты однокомнатные квартиры на вторичном рынке в десяти самых популярных районах города. Для выявления средней цены рассмотрено около тысячи объектов по Севастополю.
По данным аналитической корпоративной группы, в феврале 2014 года средняя цена квадратного метра составляла чуть более 1 тыс. долларов (в 5-м микрорайоне – 931, в центре – 1254). В июле того же года стоимость выросла до 1,5 (1323 и 2005 соответственно), январе 2015 – 1,6 тыс. долларов (1298 и 1964 соответственно). Изучив представленный данные, аналитики пришли к выводу, что за год в Севастополе цены выросли ровно на 53 процента в целом: в 5-й микрорайоне – на 38,1 процентов, Балаклаве – 71,1, Северной – 53,5, Казачьей – 53,8, Камышовой – 44,3, Корабельной – 58,2, Летчиков – 55,8, Острякова – 57,8, Стрелецкой – 50,7, Центре – 54,5.
За один квадратный метр на данный момент в Севастополе в рублях просят почти 100 тысяч. Самую дешевую однокомнатную квартиру можно приобрести за 2,3 млн, самую дорогую – за 7, 5. В среднем, тем, кто хочет обзавестись недвижимостью в городе-герое, следует приготовить около 4 млн рублей.
Пик роста цен наблюдался с марта по июнь, затем стоимость практически не изменялась, а в декабре 2014 года произошло незначительное падение – на 1,6 %. Около 55 процентов – квартиры улучшенной планировки, 14 % – сталинки, 13 % – брежневки, 8,3 % – элитные, 7,3 % – хрущевки.
Сколько стоили квартиры в Севастополе в 2013 году, до перехода полуострова в Россию? За один квадратный метр просили 745 евро. Самыми дорогими городами считались Ялта – 1188 евро за кв. м, Алушта – 1114 евро за кв. м, Алупка – 803 евро за кв. м, Феодосия – 749 евро за кв. м.
Перспективы для развития
Постройка и введение в эксплуатацию Керченского моста планируется правительством на декабрь 2018 года. В проект также заложена новая четырехполосная магистраль, которая соединит два города-героя: Керчь и Севастополь. Многие владельцы недвижимости поэтому и не стремятся скидывать цену на жилье, так как в будущем, когда связь с материковой Россией наладится, сюда снова хлынет поток обеспеченных россиян. Поэтому говорить о снижении цен в крупных городах полуострова не просто рано, а вообще не имеет смысла.
Если проанализировать нынешнее состояние недвижимости в Крыму, то большая часть – квартиры в старых домах, которые достались нынешнему поколению в наследство. Даже в крупных городах, не говоря уже о пгт, поселках и селах, не везде есть нормальное водо- и газоснабжение. По правде говоря, цена таких объектов не должна превышать несколько десятков тысяч долларов. На данный момент такие квартиры вообще не ликвидны, россияне даже не рассматривают их для инвестиций.
Меньшую часть представляют многоэтажные комплексы, построенные в период 2000-2013 годов. Апартаменты возводились у прибрежной зоны курортных городов (Ялты, Севастополя), их приобретали только для сезонного отдыха.
До 2014 года особым спросом пользовались виллы и коттеджи, расположенные даже в отдаленных уголках полуострова. В том же Черноморском, Межводном, Евпатории предпочитали отдыхать те, кто насытился шумными и грязными городами. Но большинство элитных предложений все же принадлежит Ялте. Здесь можно найти дома и за 10-20 миллионов долларов.
Александр
Александр Владимирович
Сява